可调利率抵押贷款（ARM）
可调利率抵押贷款（ARM）是一种利率在初始期内固定、之后按市场指数加固定利差定期重置的住房贷款，调整幅度受称为利率上限的限制。ARM 的起始利率通常低于同类固定利率房贷。
术语表
预审术语表
用浅白的语言解释我们计算器和指南中的房贷与获客术语，每个都有计算示例，并说明它在预审漏斗中为何重要。
41 个术语
41
每个术语都链接到用到它的计算器。
A
利率上限（ARM 上限）
利率上限是对可调利率抵押贷款利率变动幅度的限制。大多数 ARM 有三种：首次调整上限、之后每次调整的周期上限，以及整个贷款期的终身上限。上限写在贷款文件中，常以三个数字表示，例如 2/1/5。
年利率（APR）
年利率（APR）以单一百分比表示贷款的年度成本，包括利率以及发放费、折扣点等某些融资费用。贷款机构必须披露 APR，这使它成为比较利率和费用各不相同的报价的有用方式。
摊销（Amortization）
摊销是通过定期等额还款偿还贷款的过程，每期还款先支付当期应付的利息，剩余部分减少本金。早期还款大部分是利息；后期还款大部分是本金。摊销表显示了每一期还款的这种构成，直到余额降为零。
B
气球还款（Balloon payment）
气球还款是在贷款期限结束时一次性支付剩余余额的大额款项，而常规月供是按更长的摊销期计算的。例如，一笔按 30 年摊销的七年期贷款，大部分本金都会在第七年作为气球尾款到期。
盈亏平衡点（Break-even point）
盈亏平衡点是更低的利率或月供带来的每月节省，收回为此支付的前期成本（例如成交费用或折扣点）所需的月数。持有贷款的时间超过它，这一举措就划算；在此之前卖房或再融资，就会亏钱。
C
补偿因素（Compensating factors）
补偿因素是房贷申请中能够抵消某项弱点的优势，比如债务收入比高于项目的常见参考标准。常见的例子有充足的现金储备、高首付、良好的信用、住房月供增幅很小、工作年限长，以及剩余收入高于要求。
成交费用（Closing costs）
成交费用是房贷成交时、在首付之外应付的各项费用和预付项目。它们包括发放费和点数等贷款机构收费、估价和产权保险等第三方服务、政府登记费和税费，以及用于支付利息和托管账户的预付费用。
D
后端比率（总 DTI）
后端比率是拟议的住房月供加上其他所有经常性每月债务，再除以月度税前收入。它是贷款机构最看重的总债务收入比数字，因为它把车贷、学生贷款、信用卡最低还款和抚养费与新房贷一起计算在内。
债务收入比（DTI）
债务收入比（DTI）是借款人月度税前收入中用于每月债务还款的比例。贷款机构会看只计住房的版本（前端）和计入全部债务的版本（后端）。它是判断房贷月供在纸面上是否负担得起的主要检验之一。
折扣点（Discount points）
折扣点是借款人在成交时支付给贷款机构、用以换取更低利率的前期费用。一个点数等于贷款金额的 1%。每个点数能降低多少利率因贷款机构和市场而异，所以最终取决于借款人持有贷款多久。
E
托管账户（Escrow account）
房贷托管账户是由贷款服务商管理、用于支付借款人房产税和房主保险的账户。每期月供的一部分存入该账户，服务商在账单到期时代为支付。托管金额每年审核一次，并在税费或保险成本变化时调整。
F
FHA 抵押贷款保险费（MIP）
抵押贷款保险费（MIP）是联邦住房管理局（FHA）贷款上代替私人抵押贷款保险收取的保险费用。它分为两部分：通常计入贷款的预付保费，以及按月分期支付的年度保费。它保护贷款机构，并为 FHA 保险项目提供资金。
H
房屋净值（Home equity）
房屋净值是房主完全拥有的那部分房屋：当前市场价值减去以该房屋作抵押的每一笔贷款余额。房屋净值随房贷偿还和房产升值而增长，在房价下跌或房主以房借款时减少。
房屋净值信贷额度（HELOC）
房屋净值信贷额度（HELOC）是以房屋作抵押的循环信贷额度，通常排在第一房贷之后的第二顺位。借款人在提款期内按需提取资金，常常只付利息，然后在还款期内偿还本金和利息。利率通常是浮动的。
J
巨额贷款（Jumbo loan）
巨额贷款是金额超过所在县合规贷款限额的房贷，因此 Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能收购。贷款机构自己持有巨额贷款或私下出售，这意味着每家贷款机构都会自行设定信用分、首付、债务收入比和现金储备金的标准。
L
贷款价值比（LTV）
贷款价值比（LTV）是房贷金额除以房屋估价或购买价格中较低的一个，以百分比表示。它衡量贷款机构为房产融资的比例。LTV 影响定价、抵押贷款保险、套现上限以及借款人可以使用哪些贷款项目。
N
NMLS ID
NMLS ID 是通过全国多州执照系统和登记处（NMLS）分配给房贷公司、分支机构或个人贷款发放人员的唯一识别号码。它终身跟随个人或公司，让消费者和监管机构可以在 NMLS Consumer Access 上查询执照和登记状态。
P
私人抵押贷款保险（PMI）
私人抵押贷款保险（PMI）是在首付不足房屋价值 20% 的常规房贷上，保护贷款机构而非借款人的保险。它通常作为月供的一部分按月支付，在积累足够的房屋净值后可以取消。
预审资格（Pre-qualification）
房贷预审资格是对借款人可能借到多少钱的非正式估算，依据是他们自报的收入、债务、资产和首付。它通常不核实文件，也不是贷款承诺。它是预先批准和正式申请之前最初、也最简单的一步。
预先批准（Pre-approval）
房贷预先批准是贷款机构在查询信用并审核工资单、W-2 和银行流水等文件后，出具的关于借款人符合某一贷款金额条件的有条件声明。它比预审资格更有力，但仍取决于房产、估价和最终核保。
PITI（本金、利息、税费和保险）
PITI 代表本金、利息、税费和保险（principal, interest, taxes, insurance），是典型每月房贷月供的四个组成部分。贷款机构按 PITI 审核借款人资格，而不只是本金和利息，并通常在适用时加上抵押贷款保险和 HOA 费用。它是债务收入比中使用的住房数字。
Q
合格收入（Qualifying income）
合格收入是贷款机构在房贷核保中愿意采用的月度税前收入，依据是文件证明以及对其将持续的合理预期。它往往低于借款人心目中的收入，因为浮动的、新的或没有文件证明的收入可能被平均、打折或排除。
R
储备金（Reserves）
房贷储备金是借款人在付完首付和成交费用后仍然拥有的流动或接近流动的资产，通常以几个月的完整住房月供来衡量。它们向贷款机构展示了应对失业或意外开支的缓冲，更多的储备金可以加强一份原本处于临界状态的申请。
房贷重新摊销（Recast）
房贷重新摊销（recast）是指借款人一次性偿还一大笔本金后，服务商重新计算每月月供。利率和到期日保持不变；只是把更低的余额重新分摊到剩余期限，所以规定月供下降。并非所有贷款或服务商都允许这样做。
剩余收入（Residual income）
剩余收入是家庭每月在支付税款、新的住房月供、经常性债务以及估算的维护和水电费用后剩下的钱。VA 贷款把它作为与债务收入比并列的关键资格检验，并把结果与一个随家庭人数、贷款金额和地区而变化的最低标准比较。
RESPA 第 8 条
RESPA 第 8 条是《房地产结算程序法》（RESPA）中的一部分，禁止在联邦相关房贷上为结算服务业务的转介给予或收受任何有价值的东西，并禁止为实际未提供的服务分摊费用。这是房贷联合营销必须谨慎安排的主要原因。
S
线索响应速度（Speed-to-lead）
线索响应速度（speed-to-lead）是潜在借款人提交咨询到贷款专员第一次有意义的联系之间所经过的时间。在房贷业务中，刚算完数字的借款人在提交后的几分钟内参与度最高，所以响应时间越短，通常对话越多，前提是联系方式遵守同意规则。
T
触发式线索（Trigger leads）
触发式线索是信用机构发现与房贷相关的信用查询后，出售给其他贷款机构的消费者名单，这种查询表明此人正在寻找贷款。竞争对手随后会联系借款人，往往就在几小时之内。2025 年签署的一项联邦法律限制了这类线索的出售方式。
TCPA 同意
TCPA 同意是企业根据《电话消费者保护法》（TCPA），在拨打某些营销电话或发送短信之前一般需要获得的许可，尤其是使用自动拨号系统或预录、人工合成语音时。对于电话营销，这通常意味着事先明确的书面同意，以清晰的方式给出，并且不能作为购买任何东西的条件。
U
V
VA 担保费（VA funding fee）
VA 担保费是大多数退伍军人事务部（VA）担保住房贷款上的一次性收费，代替每月的抵押贷款保险为该项目提供资金。金额取决于首付以及借款人以前是否使用过 VA 贷款福利。它可以计入贷款，很多有服役相关残疾的退伍军人可以豁免。
W
白标（White-label）
白标指的是企业以自己的品牌而非供应商的品牌来呈现的软件。对于房贷计算器漏斗，这意味着去掉供应商署名、从贷款专员或经纪公司自己的域名提供计算器，并发送带有品牌的邮件和门户，让借款人自始至终看到一致的品牌。
线索 webhook
线索 webhook 是一种自动 HTTP 请求，把每条新线索的数据（通常是 JSON）从获取它的系统发送到另一个系统，比如 CRM、自动化平台或自定义端点。它在线索提交的那一刻触发，所以跟进工作流可以立即启动，无需任何人手动复制数据。
没有符合该筛选条件的计算器。
常见问题 · 6 个问题
贷款专员常问的问题
预审资格会影响我的信用分吗？
通常不会，因为典型的预审资格依据的是您自报的信息，而不是查询信用。有些贷款机构会做软查询，这不影响信用分。硬查询一般在之后的预先批准或申请阶段才进行。
预审资格的有效期有多长？
没有固定的有效期，因为它只是一个估算。只要您的收入、债务、储蓄或市场利率没有变化到足以改变计算结果，它就仍然有用。大多数购房者应该在出价之前转为预先批准。
DTI 是按税前收入还是税后收入计算？
按月度税前收入计算，即扣除税款、退休金缴款和医疗保险费之前的收入。用到手工资计算，比率会比贷款机构算出的更差。
水电费和电话费会计入我的 DTI 吗？
一般不会。DTI 计算的是出现在信用报告或法院命令上的债务，加上住房月供。日常生活开支不计入，这就是为什么比率看起来没问题，预算却仍然感觉很紧。
房贷咨询的线索响应时间多快算好？
在能提供有用回应并符合同意范围的前提下越快越好，理想情况是几分钟而不是几小时。追踪您自己的中位响应时间，并努力缩短它。
线索提交表单后我可以立即发短信吗？
只有在您获得了此类消息所需的同意，并且您的流程遵守 TCPA 和州规则的情况下才可以。请与合规团队或律师确认您的同意用语和工作流程。
PrequalFunnel
您的下一位借款人已经在您的网站上。
给他们想要的数字，然后收到附带这些数字的线索。
Originator 永久免费。需要 webhook 和自有品牌时再升级。 按月和按年方案均有 14 天免费试用。试用结束前取消，不收取任何费用。