Công cụ tính
58 công cụ tính khoản vay thế chấp và khoản vay tại Hoa Kỳ, mỗi công cụ là một biểu mẫu lead kèm con số của người vay.
Tất cả công cụ tínhPhễu sơ duyệt
Bốn giai đoạn, từ câu hỏi đầu tiên về khoản trả góp đến lead trong CRM.
Phễu sơ duyệtSản phẩm
Thu thập, gắn thương hiệu, nhúng, chuyển tiếp. Dành cho chuyên viên cho vay tự vận hành website và phễu HighLevel.
Tính năngGiải pháp
LO độc lập, công ty môi giới, trưởng chi nhánh, người dùng HighLevel và đội ngũ song ngữ.
Giải phápTài nguyên
Hướng dẫn, định nghĩa và câu trả lời thẳng thắn cho người hành nghề có giấy phép.
Tài nguyênThuật ngữ
Định nghĩa dễ hiểu về các thuật ngữ thế chấp và tạo lead trong công cụ tính và hướng dẫn của chúng tôi, mỗi thuật ngữ có ví dụ tính toán và lý do nó quan trọng trong phễu sơ duyệt.
41 thuật ngữ
41
Mỗi thuật ngữ đều liên kết đến các công cụ tính sử dụng nó.
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là bảo hiểm bảo vệ bên cho vay, không phải người vay, cho khoản vay thế chấp thông thường (conventional) khi tiền trả trước dưới 20% giá trị nhà. Phí thường được trả hằng tháng trong khoản trả góp thế chấp và có thể được hủy khi giá trị sở hữu nhà (home equity) tích lũy đủ.
Chi phí đóng hồ sơ (closing costs) là các khoản phí và khoản trả trước phải thanh toán khi khoản vay thế chấp đóng hồ sơ, ngoài tiền trả trước. Chúng gồm phí của bên cho vay như phí khởi tạo và điểm chiết khấu, dịch vụ bên thứ ba như thẩm định giá và bảo hiểm quyền sở hữu, phí đăng ký và thuế của chính quyền, cùng các khoản trả trước cho tiền lãi và tài khoản ký quỹ (escrow).
Giá trị sở hữu nhà (home equity) là phần căn nhà mà chủ nhà thực sự sở hữu: giá thị trường hiện tại trừ số dư của mọi khoản vay được bảo đảm bằng căn nhà đó. Giá trị sở hữu tăng khi khoản vay thế chấp được trả bớt và khi bất động sản tăng giá, và giảm nếu giá nhà đi xuống hoặc chủ nhà vay thêm dựa trên căn nhà.
Hạn mức khoản vay tiêu chuẩn (conforming) là số tiền vay tối đa mà Fannie Mae và Freddie Mac có thể mua hoặc bảo lãnh. FHFA đặt hạn mức này mỗi năm, với mức cơ sở toàn quốc cho nhà một căn và hạn mức cao hơn ở các quận được xác định là chi phí cao. Khoản vay vượt hạn mức áp dụng là khoản vay jumbo và theo quy định khác.
Hạn mức tín dụng theo giá trị nhà (HELOC) là một hạn mức tín dụng quay vòng được bảo đảm bằng căn nhà, thường ở vị trí thứ hai sau khoản vay thế chấp thứ nhất. Người vay rút tiền khi cần trong giai đoạn rút vốn, thường chỉ trả lãi, rồi trả cả gốc và lãi trong giai đoạn trả nợ. Lãi suất thường là lãi suất thả nổi.
Điểm chiết khấu (discount points) là khoản phí trả trước người vay trả cho bên cho vay khi đóng hồ sơ (closing) để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Một điểm bằng 1% số tiền vay. Mỗi điểm giảm lãi suất bao nhiêu tùy bên cho vay và thị trường, nên quyết định phụ thuộc vào thời gian người vay giữ khoản vay.
Điểm hòa vốn (break-even point) là số tháng cần để khoản tiết kiệm hằng tháng từ lãi suất hoặc khoản thanh toán thấp hơn bù lại chi phí ban đầu để có được nó, chẳng hạn chi phí đóng hồ sơ hoặc điểm chiết khấu (discount points). Giữ khoản vay lâu hơn khoảng thời gian đó thì quyết định có lợi; bán nhà hoặc tái cấp vốn sớm hơn thì bị tốn tiền.
Khoản thanh toán cuối kỳ lớn (balloon) là khoản thanh toán một lần, có giá trị lớn, cho toàn bộ dư nợ còn lại khi kết thúc kỳ hạn vay, trong khi các khoản thanh toán định kỳ được tính theo lịch trả dần dài hơn. Ví dụ, khoản vay bảy năm được trả dần theo lịch 30 năm sẽ để lại phần lớn gốc đến hạn dưới dạng balloon vào năm thứ bảy.
Khoản vay chỉ trả lãi (interest-only) là khoản vay thế chấp chỉ yêu cầu người vay trả lãi trong giai đoạn đầu, thường từ năm đến mười năm, nên dư nợ không giảm. Khi giai đoạn chỉ trả lãi kết thúc, khoản thanh toán tăng để trả toàn bộ gốc trong kỳ hạn còn lại, mức tăng có thể rất lớn.
Khoản vay dựa trên sao kê ngân hàng (bank statement loan) là khoản vay thế chấp non-QM cho phép người tự kinh doanh chứng minh thu nhập bằng 12 hoặc 24 tháng sao kê tài khoản cá nhân hoặc doanh nghiệp thay cho tờ khai thuế. Bên cho vay tính trung bình các khoản tiền gửi hợp lệ và áp dụng hệ số chi phí để ước tính thu nhập đủ điều kiện. Lãi suất, phí và yêu cầu tiền trả trước thường cao hơn so với khoản vay của các cơ quan (agency).
Khoản vay jumbo là khoản vay thế chấp lớn hơn hạn mức khoản vay tiêu chuẩn (conforming) của quận, nên Fannie Mae và Freddie Mac không thể mua. Bên cho vay giữ lại khoản vay jumbo hoặc bán riêng, nghĩa là mỗi bên cho vay tự đặt tiêu chuẩn về điểm tín dụng, tiền trả trước, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) và tiền dự trữ.
Khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) là khoản vay mua nhà có lãi suất cố định trong giai đoạn đầu, sau đó điều chỉnh định kỳ dựa trên một chỉ số thị trường cộng biên độ cố định, trong các giới hạn gọi là trần lãi suất. ARM thường bắt đầu với lãi suất thấp hơn khoản vay lãi suất cố định tương đương.
Lãi suất phần trăm hằng năm (APR) là chi phí hằng năm của khoản vay thể hiện bằng một tỷ lệ phần trăm duy nhất, gồm lãi suất cộng một số chi phí tài chính như phí khởi tạo khoản vay và điểm chiết khấu (discount points). Bên cho vay bắt buộc phải công bố APR, nên đây là cách hữu ích để so sánh các đề nghị có lãi suất và phí khác nhau.
Lead kích hoạt từ tra cứu tín dụng (trigger leads) là danh sách người tiêu dùng được bán cho các bên cho vay khác sau khi một văn phòng tín dụng ghi nhận một lần tra cứu tín dụng liên quan đến vay thế chấp, cho thấy người đó đang tìm khoản vay. Các bên cho vay cạnh tranh sau đó liên hệ người vay, thường trong vòng vài giờ. Một đạo luật liên bang được ký năm 2025 hạn chế cách bán các lead này.
Mã NMLS là số định danh duy nhất được cấp cho một công ty vay thế chấp, chi nhánh hoặc cá nhân khởi tạo khoản vay qua Hệ thống và Cơ quan Đăng ký Cấp phép Đa tiểu bang Toàn quốc (NMLS). Mã này gắn với cá nhân hoặc công ty suốt đời và cho phép người tiêu dùng và cơ quan quản lý tra cứu tình trạng giấy phép và đăng ký trên NMLS Consumer Access.
Mục 8 của RESPA là phần của Đạo luật Thủ tục Thanh toán Bất động sản (RESPA) cấm đưa hoặc nhận bất cứ thứ gì có giá trị để đổi lấy việc giới thiệu dịch vụ thanh toán (settlement service) đối với khoản vay thế chấp liên quan liên bang, và cấm chia phí cho dịch vụ không thực sự được thực hiện. Đây là lý do chính khiến hoạt động đồng tiếp thị trong ngành vay thế chấp phải được thiết kế cẩn thận.
Nhãn trắng (white-label) mô tả phần mềm mà một doanh nghiệp giới thiệu dưới thương hiệu của chính mình thay vì của nhà cung cấp. Với một phễu công cụ tính khoản vay thế chấp, điều đó nghĩa là gỡ bỏ dòng ghi công của nhà cung cấp, chạy công cụ tính trên tên miền riêng của chuyên viên cho vay (LO) hoặc công ty môi giới thế chấp, và gửi email, cổng đăng nhập mang thương hiệu riêng, để người vay thấy một thương hiệu nhất quán từ đầu đến cuối.
Phê duyệt trước khoản vay thế chấp là xác nhận có điều kiện của bên cho vay rằng người vay đủ điều kiện cho một số tiền vay cụ thể, được cấp sau khi tra cứu tín dụng và xem xét giấy tờ như phiếu lương, mẫu W-2 và sao kê ngân hàng. Bước này mạnh hơn sơ duyệt (tiền thẩm định) nhưng vẫn phụ thuộc vào bất động sản, kết quả thẩm định giá và bước thẩm định cuối cùng.
Phí bảo hiểm thế chấp (MIP) là khoản bảo hiểm áp dụng cho khoản vay FHA (Cục Quản lý Nhà ở Liên bang) thay cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Phí gồm hai phần: phí trả trước, thường được cộng vào khoản vay, và phí hằng năm trả theo từng tháng. Phí này bảo vệ bên cho vay và tài trợ cho chương trình bảo hiểm của FHA.
Phí bảo lãnh USDA là chi phí người vay trả cho sự bảo lãnh của liên bang đối với khoản vay mua nhà được bảo lãnh thuộc chương trình Phát triển Nông thôn của khoản vay USDA (Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ). Phí gồm hai phần: phí trả trước một lần, thường được cộng vào khoản vay, và phí hằng năm thu theo tháng. Cả hai cùng đóng vai trò như bảo hiểm thế chấp ở các loại khoản vay khác.
Phí cấp vốn VA là khoản phí một lần áp dụng cho phần lớn khoản vay mua nhà được khoản vay VA (Bộ Cựu chiến binh) bảo lãnh, giúp tài trợ chương trình thay cho bảo hiểm thế chấp hằng tháng. Mức phí tùy vào tiền trả trước và việc người vay đã từng dùng quyền lợi vay VA hay chưa. Phí có thể được cộng vào khoản vay, và nhiều cựu chiến binh bị khuyết tật liên quan đến quân vụ được miễn.
PITI là viết tắt của gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (principal, interest, taxes, insurance), bốn thành phần của một khoản trả góp thế chấp hằng tháng thông thường. Bên cho vay xét điều kiện người vay dựa trên PITI, không chỉ gốc và lãi, và thường cộng thêm bảo hiểm thế chấp cùng phí hiệp hội chủ nhà (HOA) nếu có. Đây là con số chi phí nhà ở dùng trong tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI).
Sơ duyệt (tiền thẩm định) khoản vay thế chấp là ước tính không chính thức về số tiền một người vay có thể vay, dựa trên thu nhập, các khoản nợ, tài sản và tiền trả trước mà họ tự khai. Bước này thường không kiểm tra giấy tờ và không phải là cam kết cho vay. Đây là bước đầu tiên và nhẹ nhất, trước phê duyệt trước và hồ sơ vay chính thức.
Sự đồng ý theo TCPA là sự cho phép mà một doanh nghiệp thường cần có theo Đạo luật Bảo vệ Người tiêu dùng qua Điện thoại (TCPA) trước khi thực hiện một số cuộc gọi hoặc tin nhắn tiếp thị, đặc biệt khi dùng hệ thống quay số tự động hoặc giọng nói ghi sẵn, giọng nói nhân tạo. Với tiếp thị qua điện thoại, điều đó thường nghĩa là sự đồng ý trước rõ ràng bằng văn bản, được đưa ra minh bạch và không phải là điều kiện để mua bất cứ thứ gì.
Tái cấp vốn đổi lãi suất và kỳ hạn là việc thay khoản vay thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới để thay đổi lãi suất, kỳ hạn hoặc cả hai, mà không rút ra khoản tiền mặt đáng kể nào. Người vay dùng cách này để giảm khoản thanh toán hằng tháng, rút ngắn kỳ hạn, chuyển từ lãi suất điều chỉnh sang lãi suất cố định hoặc bỏ bảo hiểm thế chấp.
Tái cấp vốn rút tiền mặt (cash-out refinance) thay khoản vay thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới lớn hơn và trả cho người vay phần chênh lệch bằng tiền mặt, sau khi trừ chi phí đóng hồ sơ (closing costs). Số tiền có thể rút bị giới hạn bởi tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) tối đa của bên cho vay cho khoản vay rút tiền mặt, nên người vay chỉ có thể dùng một phần giá trị sở hữu nhà (home equity).
Tài khoản ký quỹ (escrow) của khoản vay thế chấp là tài khoản do đơn vị quản lý khoản vay (servicer) điều hành để trả thuế bất động sản và bảo hiểm nhà cho người vay. Một phần của mỗi khoản thanh toán hằng tháng được chuyển vào tài khoản này, và đơn vị quản lý trả các hóa đơn khi đến hạn. Số tiền ký quỹ được xem xét lại hằng năm và điều chỉnh khi chi phí thuế hoặc bảo hiểm thay đổi.
Tham số UTM (UTM parameters) là các thẻ gắn vào cuối URL, như utm_source, utm_medium và utm_campaign, cho công cụ phân tích và thu thập lead biết khách truy cập đến từ đâu. Chúng giúp chuyên viên cho vay (LO) thấy quảng cáo, email, bài đăng hoặc đối tác nào tạo ra từng lead thay vì phải đoán.
Thu nhập còn lại (residual income) là số tiền một hộ gia đình còn lại mỗi tháng sau khi trả thuế, khoản thanh toán nhà ở mới, các khoản nợ định kỳ và chi phí bảo trì, tiện ích ước tính. Khoản vay VA (Bộ Cựu chiến binh) dùng nó làm một phép kiểm tra đủ điều kiện quan trọng bên cạnh tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), so sánh kết quả với một mức tối thiểu thay đổi theo quy mô gia đình, số tiền vay và khu vực.
Thu nhập đủ điều kiện (qualifying income) là tổng thu nhập hằng tháng mà bên cho vay sẵn sàng sử dụng khi thẩm định khoản vay thế chấp, dựa trên chứng từ và kỳ vọng hợp lý rằng thu nhập đó sẽ tiếp tục. Con số này thường thấp hơn thu nhập mà người vay tự nhận, vì thu nhập biến động, mới có hoặc không có chứng từ có thể bị tính trung bình, giảm bớt hoặc loại trừ.
Tiền dự trữ (reserves) khi vay thế chấp là tài sản thanh khoản hoặc gần thanh khoản mà người vay vẫn còn sau khi trả tiền trả trước và chi phí đóng hồ sơ, thường tính bằng số tháng của toàn bộ khoản thanh toán nhà ở. Chúng cho bên cho vay thấy một khoản đệm phòng khi mất việc hoặc có chi phí bất ngờ, và tiền dự trữ lớn có thể củng cố một hồ sơ đang ở ranh giới.
Tính lại khoản trả góp thế chấp (mortgage recast) là khi đơn vị quản lý khoản vay tính lại khoản thanh toán hằng tháng sau khi người vay trả một khoản lớn một lần vào tiền gốc. Lãi suất và ngày đáo hạn giữ nguyên; số dư thấp hơn chỉ được chia lại trong kỳ hạn còn lại, nên khoản thanh toán bắt buộc giảm xuống. Không phải khoản vay hay đơn vị quản lý nào cũng cho phép.
Tốc độ phản hồi lead (speed-to-lead) là khoảng thời gian từ khi một người vay tiềm năng gửi yêu cầu đến lần liên hệ thực chất đầu tiên của chuyên viên cho vay (LO). Trong ngành cho vay thế chấp, người vay vừa tính xong các con số có mức quan tâm cao nhất trong vài phút sau khi gửi, nên thời gian phản hồi ngắn hơn thường đồng nghĩa với nhiều cuộc trò chuyện hơn, miễn là việc liên hệ tuân thủ quy định về sự đồng ý.
Trả dần (amortization) là quá trình hoàn trả khoản vay qua các kỳ thanh toán đều đặn, bằng nhau, mỗi kỳ trả phần lãi đến hạn và dùng phần còn lại để giảm nợ gốc. Các kỳ đầu chủ yếu là lãi; các kỳ sau chủ yếu là gốc. Lịch trả nợ thể hiện tỷ lệ chia đó cho từng kỳ cho đến khi dư nợ về không.
Trần lãi suất (rate caps) là giới hạn về mức thay đổi lãi suất của khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM). Phần lớn ARM có ba mức trần: trần điều chỉnh ban đầu, trần định kỳ cho mỗi lần điều chỉnh sau đó và trần trọn đời trong suốt thời gian vay. Các mức trần được ghi trong hồ sơ vay và thường được thể hiện bằng ba con số, chẳng hạn 2/1/5.
Tỷ lệ back-end là khoản thanh toán nhà dự kiến cộng mọi khoản nợ định kỳ hằng tháng khác, chia cho tổng thu nhập hằng tháng trước thuế. Đây là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tổng mà bên cho vay coi trọng nhất, vì nó bao gồm vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và tiền cấp dưỡng bên cạnh khoản vay thế chấp mới.
Tỷ lệ front-end, còn gọi là tỷ lệ chi phí nhà ở, là toàn bộ khoản thanh toán nhà hằng tháng chia cho tổng thu nhập hằng tháng trước thuế. Tỷ lệ này tính gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, bảo hiểm thế chấp và phí hiệp hội chủ nhà (HOA), nhưng không tính các khoản nợ khác. Nó cho thấy riêng căn nhà sẽ chiếm bao nhiêu phần thu nhập của người vay.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) là số tiền vay thế chấp chia cho giá trị thẩm định hoặc giá mua căn nhà, lấy số nào thấp hơn, thể hiện bằng phần trăm. Tỷ lệ này đo phần bất động sản mà bên cho vay tài trợ. LTV ảnh hưởng đến giá khoản vay, bảo hiểm thế chấp, giới hạn rút tiền mặt và các chương trình người vay có thể dùng.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là phần tổng thu nhập hằng tháng trước thuế của người vay dùng để trả nợ hằng tháng. Bên cho vay xem xét một tỷ lệ chỉ tính nhà ở (front-end) và một tỷ lệ tổng (back-end). Đây là một trong những phép thử chính để biết khoản trả góp thế chấp có vừa khả năng chi trả trên giấy tờ hay không.
Webhook gửi lead (lead webhook) là một yêu cầu HTTP tự động gửi dữ liệu của mỗi khách hàng tiềm năng (lead) mới, thường dưới dạng JSON, từ hệ thống đã ghi nhận lead sang một hệ thống khác, chẳng hạn CRM, nền tảng tự động hóa hoặc một endpoint tùy chỉnh. Webhook kích hoạt ngay khi lead được gửi, nên các quy trình theo dõi có thể bắt đầu mà không cần ai sao chép dữ liệu thủ công.
Yếu tố bù trừ (compensating factors) là những điểm mạnh trong hồ sơ vay thế chấp có thể bù đắp cho một điểm yếu, chẳng hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) cao hơn mức hướng dẫn thông thường của chương trình. Ví dụ phổ biến là tiền dự trữ đáng kể, tiền trả trước lớn, tín dụng tốt, khoản thanh toán nhà ở tăng ít, thời gian làm việc lâu dài và thu nhập còn lại vượt mức yêu cầu.
Không có công cụ tính nào khớp bộ lọc.
Câu hỏi thường gặp · 6 câu hỏi
Thường là không, vì sơ duyệt thông thường dựa trên thông tin người vay tự khai chứ không tra cứu tín dụng. Một số bên cho vay tra cứu mềm (soft inquiry), loại này không ảnh hưởng đến điểm. Tra cứu cứng (hard inquiry) thường diễn ra sau, ở bước phê duyệt trước hoặc khi nộp hồ sơ.
Không có thời hạn cố định, vì đây chỉ là ước tính. Kết quả còn hữu ích cho đến khi thu nhập, nợ, tiền tiết kiệm hoặc lãi suất thị trường thay đổi đủ để làm lệch phép tính. Phần lớn người mua nên chuyển sang phê duyệt trước trước khi đưa ra lời đề nghị mua.
Trên tổng thu nhập hằng tháng, trước thuế, khoản đóng góp hưu trí và phí bảo hiểm sức khỏe. Dùng lương thực nhận sẽ khiến tỷ lệ trông tệ hơn mức bên cho vay thực sự tính.
Thường là không. DTI tính các khoản nợ xuất hiện trên báo cáo tín dụng hoặc theo lệnh tòa, cộng với khoản thanh toán nhà. Chi phí sinh hoạt hằng ngày không được tính, vì vậy tỷ lệ có thể trông ổn trong khi ngân sách vẫn eo hẹp.
Nhanh nhất có thể mà vẫn phản hồi hữu ích và trong phạm vi sự đồng ý, lý tưởng là vài phút thay vì vài giờ. Hãy theo dõi thời gian phản hồi trung vị của chính mình và tìm cách giảm xuống.
Chỉ khi có sự đồng ý cần thiết cho loại tin nhắn đó và quy trình tuân theo TCPA cùng quy định tiểu bang. Hãy xác nhận nội dung sự đồng ý và quy trình với bộ phận tuân thủ hoặc luật sư.
PrequalFunnel
Cho họ những con số họ đang tìm, và nhận lead kèm sẵn các con số đó.
Miễn phí vĩnh viễn với Originator. Nâng cấp khi cần webhook và thương hiệu riêng. Dùng thử miễn phí 14 ngày với gói tháng và gói năm. Hủy trước khi hết hạn thì không mất phí.
