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Patrimonio, puntos y costos

Calculadora de puntos hipotecarios para sitios de prestamistas que convierte la duda sobre la compra de tasa en una cita

La calculadora compara el pago con y sin puntos de descuento a partir del monto, la tasa base, el plazo, la cantidad de puntos y la reducción de tasa por punto. Muestra el costo de los puntos, el ahorro mensual, el punto de equilibrio y el ahorro en todo el plazo: lo que el prestatario pone en la balanza.

Quien decide si paga puntos ya está poniéndole precio a su préstamo; encuéntrelo justo ahí.

  • 5 datos
  • 7 resultados
  • Incluida en todos los planes
  • 6 idiomas
Empiece gratis con Originator Lo que los números le dicen del prestatario
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Esta es la calculadora que usan sus visitantes. Ingrese números para verla funcionar.

Equity, Points & Costs

¿Por qué el prestatario se detiene a calcular puntos?

Porque alguien le ofreció una tasa más baja a cambio de un pago. Puede ser la hoja de tasas de un prestamista, un incentivo del constructor o un crédito del vendedor que podría usar para bajar la tasa. Quiere decidir si $8,000 al cierre rinden más en puntos, en un pago inicial mayor o guardados en el banco.

En un préstamo de $400,000 al 6.75%, dos puntos de un cuarto de punto cada uno bajarían la tasa a 6.25% y el pago de capital e intereses en unos $132 al mes. Lo que de verdad le importa es el tiempo: ese ahorro tarda unos 61 meses en pagar los puntos. Si cree que se mudará o refinanciará antes del quinto año, la respuesta cambia.

¿Cómo debe usar el oficial de préstamos una calculadora de puntos en su embudo?

Úsela en el momento de decidir, no al principio. Su lugar está en las páginas de tasas, en el correo que acompaña una cotización con varias opciones de precio y en páginas para compradores de obra nueva cuyos constructores ofrecen créditos para costos de cierre o compra de tasa.

El prospecto le dice el monto, la tasa base, cuántos puntos considera, la reducción por punto que supuso y el punto de equilibrio y el ahorro que vio. Si escribió 0.25% por punto y su precio da menos, sabe que habrá que ajustar expectativas. Si el punto de equilibrio quedó más allá de cinco años, pregunte cuánto piensa quedarse en la casa antes de recomendar algo.

Combínela con la calculadora de APR vs tasa para que vea cómo los puntos cuentan como cargo financiero además de bajar el pago. Los prospectos que entrega la captura de prospectos traen cada dato, y eso le ahorra los primeros cinco minutos de la llamada pidiendo cifras que ya le dio.

  • Dé prioridad a equilibrios menores de cuatro años con planes de quedarse mucho tiempo.
  • No prometa una tasa; muestre el intercambio.

Lo que llega a su CRM

Lo que los números le dicen del prestatario

  • Punto de equilibrioLa cantidad de meses es toda la decisión. Con menos de unos cuatro años, los puntos pueden convenir a quien se quedará mucho tiempo; con más de siete, casi todos refinancian o se mudan antes, así que prepárese para desaconsejarlos.
  • Reducción de tasa por punto (%)Si dejó el supuesto común de 0.25%, todavía no ha visto una hoja de tasas real. Una cifra como 0.18% sugiere que ya tiene precios reales de un prestamista y está en una etapa más avanzada.
  • Puntos de descuentoDos o tres puntos significan dinero real sobre la mesa, a menudo un crédito del vendedor o del constructor. Pregunte de dónde sale; eso define si le conviene más bajar la tasa, el precio o los costos de cierre.
  • Ahorro neto en todo el plazoUna cifra grande aquí puede confundir a quien casi nunca conserva un préstamo 30 años. Si se fija en ella, lleve la conversación al punto de equilibrio y al tiempo real que piensa vivir en la casa.

Un primer mensaje que usa sus números

¿Qué debe cubrir el primer mensaje?

Hola, le escribe [Nombre] de [Empresa], NMLS [ID]. Vi que estaba evaluando puntos de descuento en nuestro sitio. Antes de decidir, ayuda saber cuántos años piensa conservar este préstamo. Si me lo comparte, le muestro cuánto costarían los puntos frente a lo que ahorran con precios reales.

El precio de los puntos cambia a diario; no confirme una reducción por punto hasta poder emitir una cotización conforme a la ley, y respete el consentimiento de contacto del prestatario.

Dónde esta calculadora rinde más

  1. 01

    Correo que entrega una cotización con varias opciones de precio

    El prestatario puede revisar el punto de equilibrio de cada opción en vez de elegir por reflejo la tasa más baja.

  2. 02

    Página de destino de obra nueva

    Los incentivos del constructor suelen financiar compras de tasa, así que esos compradores están decidiendo cómo usar el crédito.

  3. 03

    Página de tasas junto a la calculadora de APR

    Quien compara tasas ve el efecto de los puntos tanto en el pago como en las comisiones.

Límites que conviene conocer

  • La reducción por punto cambia según el prestamista y suele ser menor a medida que se compran más puntos; el 0.25% es una referencia, no una cotización.
  • El ahorro neto supone que el préstamo dura todo el plazo, algo poco común; el punto de equilibrio es la guía más realista.
  • La calculadora no modela puntos pagados por el vendedor, la deducción fiscal de los puntos ni las compras temporales de tasa.

Aviso de la calculadora: Estimates only. Whether points pay off depends on the exact rate reduction offered and how long you keep the loan. Confirm point pricing with your lender.

Definiciones en la calculadora

Puntos de descuento
Cargos iniciales que se pagan al prestamista al cierre a cambio de una tasa de interés más baja. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo, así que dos puntos sobre un préstamo de $300,000 cuestan $6,000. Cuánto baja la tasa cada punto lo decide el prestamista y varía; por eso esta calculadora pide la reducción por punto.
Punto de equilibrio
El número de meses que tarda el pago mensual más bajo en recuperar el costo inicial de los puntos; se obtiene dividiendo el costo de los puntos entre el ahorro mensual. Si vende o refinancia antes de alcanzarlo, los puntos cuestan más de lo que ahorraron. Después de ese punto, cada mes restante es ahorro neto.
Reducción de tasa por punto
Cuánto baja la tasa de interés por cada punto comprado. Un cuarto de punto porcentual por punto es una referencia común, pero cada prestamista fija su precio y la reducción puede ser menor a medida que compra más puntos. Use la cifra de la hoja de tasas de su prestamista, porque el resultado del punto de equilibrio depende mucho de ella.
Costo de los puntos
El efectivo que se paga al cierre por los puntos: el número de puntos multiplicado por el 1% del monto del préstamo. Es dinero que se gasta por adelantado y que solo se recupera poco a poco mediante pagos más bajos. A veces el vendedor paga los puntos o se pueden deducir de impuestos; esta calculadora no modela ninguna de las dos cosas.
Ahorro mensual
La diferencia entre el pago de capital e intereses sin puntos y el pago con la tasa reducida. Es el rendimiento que obtiene cada mes por el dinero invertido en puntos. Los impuestos y el seguro no cambian con los puntos, por lo que quedan fuera de esta comparación.
Ahorro neto en todo el plazo
El ahorro total en pagos durante todo el plazo del préstamo menos el costo de los puntos. Supone que conserva el préstamo hasta el último pago, algo que pocos prestatarios hacen. Considérelo el mejor escenario; el punto de equilibrio es una guía más práctica si podría mudarse o refinanciar.
TAE (tasa anual equivalente)
Tasa anual equivalente: un costo anual del préstamo que incorpora los puntos y ciertos cargos del prestamista a la tasa de interés. Comprar puntos baja la tasa del pagaré, pero, como los puntos cuentan como cargo financiero, la TAE baja menos. Comparar la TAE ayuda cuando los prestamistas ofrecen combinaciones distintas de tasa y puntos.
Tasa de interés
La tasa anual del pagaré que se cobra sobre el saldo pendiente. Aquí es su tasa base antes de comprar puntos; la calculadora resta la reducción de cada punto para obtener la tasa con puntos. Luego ambos pagos se calculan con amortización estándar en el mismo plazo, así que solo cambia la tasa.
Plazo del préstamo
El número de años en que se programa pagar el préstamo. Al decidir sobre puntos, el plazo programado importa menos que el tiempo que realmente conserve el préstamo. Un plazo más largo convierte una misma reducción de tasa en ahorros mensuales más pequeños, lo que aleja el punto de equilibrio.

Términos en esta página

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Preguntas frecuentes · 8 preguntas

Preguntas sobre esta calculadora

¿Cuánto cuesta un punto hipotecario?

Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y se paga al cierre. En un préstamo de $400,000, un punto son $4,000 y dos puntos, $8,000. Lo que compra cada punto lo decide el prestamista: por eso la calculadora pide la reducción de tasa por punto, porque esa cifra, y no el costo, define si los puntos se recuperan.

¿Cómo se calcula el mes de equilibrio?

Se divide el costo de los puntos entre el ahorro mensual. Dos puntos sobre $400,000 cuestan $8,000; si bajan la tasa de 6.75% a 6.25% en un préstamo a 30 años, el pago de capital e intereses baja unos $132, así que el equilibrio llega cerca del mes 61. Si vende o refinancia antes, los puntos cuestan más de lo que ahorraron.

¿Los puntos bajan la APR tanto como la tasa?

No. Los puntos reducen la tasa nominal, pero cuentan como cargo financiero, así que la tasa de porcentaje anual (APR) baja menos que la tasa y a veces casi nada. Por eso comparar ofertas solo por APR puede ocultar el valor real de una compra de tasa. Esta calculadora muestra el lado del pago; la comparación de APR muestra el de las comisiones.

¿Un préstamo a 15 años cambia si conviene comprar puntos?

Sí, y casi siempre para mal. La misma reducción de medio punto ahorra menos al mes a 15 años, porque una mayor parte del pago es capital. Dos puntos sobre $400,000, de 6.75% a 6.25%, ahorran unos $110 al mes a 15 años, y el equilibrio se va cerca del mes 73, frente al mes 61 a 30 años.

¿Por qué le conviene al oficial que el prestatario simule puntos antes de hablar?

Porque llega entendiendo ya el intercambio. En vez de explicar qué es un punto, puede hablar del tiempo que piensa conservar el préstamo y de precios reales. El prospecto muestra además cuántos puntos consideró y qué reducción supuso, así que sabe de inmediato si sus expectativas coinciden con la hoja de tasas de hoy.

¿Cómo dar seguimiento si el punto de equilibrio pasa de siete años?

Pregunte cuánto tiempo espera conservar la casa y el préstamo, y luego plantee alternativas, como usar ese mismo efectivo en un pago inicial mayor, en reservas o en costos de cierre. Muchos compran puntos por costumbre. Disuadir a alguien de una mala compra de tasa genera confianza y no le hace perder el préstamo.

¿Se pueden modelar créditos del constructor o del vendedor?

No directamente. La calculadora trata el costo de los puntos como efectivo que paga el prestatario al cierre y no distingue quién lo cubre. Si el vendedor o el constructor financian la compra de tasa, ingrese los puntos de todos modos para ver el efecto en el pago y explique en su seguimiento cómo ese crédito cambia lo que el prestatario saca de su bolsillo.

¿Puedo agregar esta calculadora a un widget con mis otras herramientas de tasas?

Sí. Los widgets agrupan varias calculadoras en un lanzador flotante, pestañas, botones o tarjetas, así que la de puntos puede ir junto a la comparación de APR y a una calculadora de pagos en su página de tasas. Cada herramienta captura su propio prospecto con sus datos y resultados, y todos llegan al mismo CRM.

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