- Ingreso calificable
- El ingreso mensual que un prestamista toma en cuenta para decidir qué pago puede sostener. Para trabajadores independientes se calcula a partir de las declaraciones de impuestos, no de los depósitos bancarios: aquí, el promedio de utilidad neta de dos años más los ajustes promedio, dividido entre 12. Los prestamistas aplican sus propias reglas, así que su cifra puede diferir de esta estimación.
- Promedio de dos años
- El promedio de su utilidad neta en los dos años fiscales más recientes. Los prestamistas promedian dos años para suavizar las variaciones del ingreso independiente y juzgar si es estable. Un año reciente fuerte no compensa del todo uno anterior débil, y lo contrario no siempre aplica, como explica el resultado de tendencia del ingreso.
- Utilidad neta
- Los ingresos del negocio menos los gastos deducibles, según se declaran en su declaración de impuestos, como el Anexo C (Schedule C) para dueños únicos o el formulario K-1 para socios y dueños de corporaciones S. Suele ser bastante menor que los ingresos brutos. Como los prestamistas parten de esta cifra, las deducciones grandes que reducen sus impuestos también reducen el ingreso con el que puede calificar.
- Ajustes que se suman (add-backs)
- Deducciones que redujeron su utilidad gravable pero no implicaron salida de efectivo, o que no se repetirán, y que los prestamistas vuelven a sumar al ingreso calificable. Ejemplos comunes son la depreciación, el agotamiento, el uso comercial de la vivienda y ciertas pérdidas únicas. Cada prestamista decide qué conceptos acepta, así que esta calculadora trata como aceptada la cifra que usted ingresa.
- Depreciación
- Una deducción fiscal que reparte el costo de equipo, vehículos o inmuebles del negocio a lo largo de varios años. Reduce la utilidad gravable sin que salga efectivo del negocio en ese año, así que los prestamistas suelen sumarla de nuevo al ingreso calificable. Ingrese el total declarado en ambos años fiscales, según aparece en las declaraciones.
- Tendencia del ingreso
- Si su utilidad neta subió o bajó del año anterior al más reciente. El ingreso estable o creciente normalmente se promedia. Cuando el ingreso disminuye, los prestamistas suelen usar el año más reciente y más bajo, o pedir una explicación, porque un promedio exageraría lo que el negocio gana actualmente.
- Relación deuda-ingreso (DTI)
- El total de sus pagos mensuales de deudas, incluido el pago de vivienda propuesto, dividido entre su ingreso mensual calificable bruto. Los prestamistas la usan para juzgar si puede asumir un nuevo préstamo, y cada programa fija su propio máximo. El ingreso calificable de esta calculadora es el denominador, así que los ajustes y el promedio de dos años afectan directamente su DTI.
- Precalificación
- Una estimación inicial e informal de cuánto podría pedir prestado, basada en los ingresos y deudas que usted declara. Para trabajadores independientes, solo es tan confiable como la cifra de ingreso que la respalda, por eso esta calculadora parte de la utilidad declarada en impuestos y no de los ingresos brutos. No es una aprobación del préstamo.
